Nachlassplanung für Ihre Immobilie
Die Nachlassplanung betrifft häufig auch die Übertragung von Immobilien an
nachfolgende Generationen. Die Motivation einer Überlassung von Immobilien zu Lebzeiten kann dabei vielseitig sein. So kann das Ziel einer frühzeitigen Nachlassplanung sein, die Erbschaftsteuer zu optimieren, oder Kinder mit einem Haus oder einer Wohnung auszustatten. Weitere Motivation kann auch der Erhalt einer Immobilie innerhalb der Familie sein.
Überlassung einer Immobilie
Eine Nachlassimmobilie, die auf eine Erbengemeinschaft übergeht, birgt immer das Risiko, dass die Erben sich untereinander nicht einig werden. Im Zweifel ist dann die einzige Möglichkeit die Teilungsversteigerung der Immobilie. Durch eine lebzeitige Übertragung der Immobilie oder eine Nachlassplanung, kann dem entgegengewirkt werden.
In jedem Fall bedarf die Überlassung einer Immobilie, ob als Schenkung oder im Wege des Verkaufs der notariellen Form. Für Informationen zum Ablauf des Erwerbs einer Immobilie klicken Sie bitte hier. Eine Überlassung von Immobilien unterscheidet sich von einem Immobilienkauf darin, dass kein Kaufpreis gezahlt wird. Bei der Überlassung von Immobilien auf Kinder gilt es einige Besonderheiten zu beachten.
Anrechnung auf Erb- und Pflichtteil
Um eine gerechte Nachlassverteilung unter mehreren Kindern zu gewährleisten, besteht die Möglichkeit, bei der Überlassung die Anrechnung auf den Erb- und auf den Pflichtteil zu bestimmen. Wenn die Anrechnung erfolgen soll, muss der Erbe sich im Verhältnis zu den Miterben die erhaltene Immobilie auf seinen Erbteil anrechnen lassen.
Soweit die Überlassung auch auf den Pflichtteil anzurechnen sein soll, muss die Anrechnungsbestimmung zwingend bei der Überlassung schon erfolgen. Eine nachträgliche Bestimmung der Anrechnungsverpflichtung auf den Pflichtteil ist nicht mehr möglich.
Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt
Es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie unter Nießrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalt zu übertragen. Durch die Einräumung eines solchen Rechts bewahrt sich der Überlasser die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie, obwohl bereits Eigentum übertragen wird.
Einräumung von Rückforderungsrechten
Oftmals ist zwar die Übertragung an die eigenen Kinder gewollt. Regelmäßig dürfte es jedoch nicht dem Willen der Beteiligten entsprechen, dass im Falle einer Insolvenz des Kindes Gläubiger Zugriff auf die überlassene Immobilie erhalten sollen.
Auch besteht das Risiko, dass das begünstigte Kind sich im Rahmen einer Scheidung Zugewinnausgleichsansprüchen des Ehepartners ausgesetzt sieht. Zwar werden überlassene Immobilien beim Anfangsvermögen berücksichtigt, und sind daher nicht unmittelbar beim Zugewinn zu berücksichtigen. Jedoch fällt die Wertsteigerung einer überlassenen Immobilie auch ins Endvermögen, und kann zu einem Ausgleichsanspruch führen. Solange das beschenkte Kind keine eigenen Kinder hat, sollte auch an den tragischen Fall des Vorversterbens gedacht werden.
In diesem Fall würde es zu einer ungewollten und steuerrelevantem Rückfall der Immobilie an den ursprünglichen Schenker kommen. Eltern, die eine Immobilie an ihre Kinder überlassen wollen, können sich für die oben genannten Fälle Rückauflassungsansprüche einräumen lassen. Diese werden dann mit einer Auflassungsvormerkung geschützt.
Rückforderung durch das Sozialamt
Sollte der Schenker nach der Überlassung verarmen z.B. weil er krank oder pflegebedürftig wird, so kann das Sozialamt aus übergeleitetem Recht eine Schenkung für eine begrenzte Pflicht wieder rückgängigmachen.
Auf Nummer sicher: Nachlassplannung ist immer sinnvoll
Fazit
Die Überlassung von Immobilien an Kinder im Rahmen der Nachlassplanung ist sinnvoll. Die rechtzeitige Übertragung kann steueroptimierend wirken. Auch kann einem späteren Streit unter den Erben vorgebeugt werden. Vor einer Überlassung gilt es jedoch einige wichtige Punkte zu bedenken, und in der Vorbereitung zu berücksichtigen. Insbesondere sollten umfangreiche Rückforderungsgründe in den Überlassungsvertrag aufgenommen werden.
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