Anwalt informiert zum Kaufvertrag bei einer Immobilie
Ein Immobilien Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar angefertigt. In Berlin sind Notare zudem auch Anwälte. Ein Anwaltsnotar muss sich jedoch entscheiden, ob er als Anwalt oder als Notar in der Sache tätig werden will. Denn ein Notar ist zur Neutralität verpflichtet, während ein Anwalt die Interessen seiner Partei vertritt. Erfahren Sie in diesem Artikel das Wichtigste zum vertraglichen Ablauf beim Immobilienkauf und wie Sie ein Rechtsanwalt oder ein Notar unterstützen kann.
Der Immobilien Kaufvertrag vom Notar
Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, beauftragt (i. d. R. der Käufer) einen Notar mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs. Soweit es sich bei dem Geschäft um einen Verbrauchervertrag handeln sollte, an dem also ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt sind, muss der Notar den Entwurf 2 Wochen vor dem Termin an die Beteiligten übermitteln.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und soll unter anderem dafür sorgen, dass der Kauf dem wahren Willen der Beteiligten entspricht. Vor allem unerfahrene Käufer sollen vor überteilten, wirtschaftlich weitreichenden Entscheidungen bewahrt werden.
Risiken für Käufer und Verkäufer minimieren
Der Kaufvertrag wird von dem Notar zudem so gestaltet, dass die Risiken für Käufer und Verkäufer möglichst gering sind, und möglichst keiner eine ungesicherte Vorleistung erbringen muss. Denn regelmäßig wird der Käufer erst den Kaufpreis zahlen wollen, wenn sichergestellt ist, dass er auch Eigentümer einer lastenfreien (schuldenfreien) Immobilie wird.
Der Verkäufer will aber das Eigentum nicht verlieren, bevor der Kaufpreis gezahlt worden ist.
Immobilienkaufvertrag Checkliste
- Käufer beauftragt Notar mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs
- Termin beim Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung wird vom Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen
- Der Notar überwacht Vorgang und teilt dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mit
- Zahlung des Kaufpreises
- Übergabe der Immobilie (Stichtag)
- Antrag auf Eigentumsumschreibung nach Kaufpreiszahlung durch Notar
- Mit der Mitteilung der Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt ist der Kauf abgeschlossen
Fallstricke & Besonderheiten beim Immobilienkaufvertrag
Der Käufer möchte den Kaufpreis erst zahlen, wenn klar ist, dass er Eigentümer einer lastenfreien Immobilie wird. Der Verkäufer will das Eigentum nicht verlieren, bevor der Kaufpreis gezahlt worden ist.
Dieses Dilemma löst der Notar mit einer Auflassungsvormerkung, die vom Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen wird. Mit der Eintragung der Vormerkung für den Käufer, wird dieser in der Übergangszeit bis er als Eigentümer eingetragen ist, gesichert. Denn mit der Eintragung einer Vormerkung wird kenntlich gemacht, dass die Immobilie verkauft worden ist. Sollte der Verkäufer jetzt z.B. das Haus auch noch an jemand anderen verkaufen, oder mit einer Grundschuld belasten, kann der Käufer dies mit Hilfe der Vormerkung wieder rückgängig machen.
Der Notar überwacht diesen Vorgang und teilt dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mit. In der Regel erfolgt dies, wenn die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist, und sichergestellt ist, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei (schuldenfrei) erhält.
Nach der Zahlung des Kaufpreises findet meistens schon die Übergabe der Immobilie (Stichtag) statt. Denn der Verkäufer hat ja den Kaufpreis schon erhalten. Die Übergabe findet dann meist bereits vor der Eintragung des Käufers als Eigentümer (Eigentumsumschreibung) statt. Erst wenn dem Notar dann die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wurde, stellt er den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
FAQ
Was, wenn die Immobilie noch von dem Verkäufer bewohnt ist, aber geräumt übergeben werden soll?
Hier wird meist die Räumung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung in den Kaufvertrag aufgenommen. Zudem sollte der Notar darauf achten, dass der Verkäufer sich der sofortigen Räumungspflicht unterwirft. Dies hat den Vorteil, dass der Käufer die Räumungspflicht gleich vollstrecken kann.
Wer trägt die Kosten des Kaufvertrags?
In der Regel trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags. Die Kosten der Lastenfreistellung z.B. Löschung einer Grundschuld trägt meist der Verkäufer. Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss häufig der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmen. Dies ist meist in der Teilungserklärung geregelt. Dann muss der Notar auch die Zustimmung des Verwalters einholen. Zur Vermeidung von Verzögerungen beim Verzug sollte das Zustimmungsbedürfnis rechtzeitig geprüft werden.
Müssen Käufer und Verkäufer gleichzeitig beim Notar erscheinen?
Der Kaufvertrag muss unter gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer beurkundet werden. Falls ein Beteiligter jedoch verhindert ist, kann er eine Vertrauensperson als vollmachtlosen Vertreter schicken, und die Erklärung des Vertreters anschließend bei einem Notar genehmigen.
Wie lange muss ich auf einen Termin beim Notar warten?
Dies hängt meist mit der Auslastung des Notars zusammen. Jedoch gibt es bei Verbraucherverträgen Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Bei Verbraucherverträgen, also einem Vertrag an dem ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt sind, muss den Beteiligten eine Wartefrist von 2 Wochen ab Übersendung des Kaufvertrags eingeräumt werden. Damit soll den Beteiligten ermöglicht werden, den Vertrag zu prüfen.
Ist es möglich eine ungeteilte Teilfläche eines Grundstücks zu kaufen?
Der Kauf einer Teilfläche, die noch nicht vermessen oder im Grundbuch vollzogen ist, erfordert häufig zwei Beurkundungstermine. Unter bestimmten Umständen kann dem Notar eine Vollmacht erteilt werden, nach der grundbuchlichen Teilung des Grundstücks die Bewilligung zu erklären (Identitätserklärung).
Auf Nummer sicher: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen vom Anwalt
Fazit
Im Rahmen des Kaufvertrags dürfte jeder Notar dem hier geschilderten Schema folgen und die Beteiligten vor ungesicherten Vorleistungen bewahren. Jedoch sollte bereits beim Abschluss des Kaufvertrags darauf geachtet werden, dass die Beschaffenheit der Immobilie, der Umfang von möglichem mitverkauften Zubehör, sowie auch die Haftung für Mängel oder mögliche Erschließungsbeiträge berücksichtig wurden.
Im Zweifel sollten Sie sich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen. Dieser kann dann den Immobilienkaufvertrag prüfen und Ihnen wertvolle Tipps geben.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin
Kontakt zur Kanzlei
Gehen Sie in puncto Erbrecht auf Nummer sicher und vereinbaren Sie einen Termin mit unserer Kanzlei. Verwenden Sie hierfür das Formular auf unserer Kontaktseite. Geben Sie auch gerne an, auf welche Art wir Sie kontaktieren bzw. beraten sollen. Sie können uns auch gerne telefonisch unter +49 30 21965700 oder per E-Mail unter kanzlei@horvath.berlin oder notariat@horvath.berlin erreichen.